Vermietete Immobilie für die Rente

Eine vermietete Wohnung als Altersvorsorge, das klingt solide nach Betongold. Es ist aber der Weg mit den meisten beweglichen Teilen. Hier erkläre ich ehrlich, wie sie funktioniert, warum sie während der Arbeit erst Geld kostet und erst in der Rente Einkommen bringt, und wo die echten Haken liegen.

Wie es funktioniert

Du kaufst eine Wohnung, meist mit Kredit, und vermietest sie. Die Miete bringt Einnahmen, davon gehen laufende Kosten, Zins und Tilgung ab. Steuerlich kannst du einiges absetzen, vor allem die Gebäudeabschreibung (AfA) und die Kreditzinsen, das senkt die Steuer auf die Miete. Nach 10 Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn steuerfrei.

Der Punkt, den viele unterschätzen: Solange der Kredit läuft, legst du oft jeden Monat drauf. Erst wenn der Kredit weitgehend abbezahlt ist, wird aus dem Minus ein echtes Einkommen, meist genau rechtzeitig zur Rente.

Lena und Thomas kaufen eine Wohnung

Beide kaufen eine kleine Mietwohnung mit Kredit (Lena 300.000 €, Thomas 240.000 €, jeweils mit etwas Eigenkapital). Schau, was in der Rente dabei herauskommt. Alles mit den Formeln der App, im realistischen Szenario und in heutiger Kaufkraft.

Lena, 30

Während der Arbeitsjahre kostet die Wohnung sie im Schnitt rund 309 € im Monat, den Kredit muss sie also mitfinanzieren. In der Rente, wenn der Kredit fast weg ist, bringt sie rund 725 € netto.

Thomas, 50

Bei Thomas ist das monatliche Minus vor der Rente kleiner (rund 97 €), dafür ist der Kredit bei Rentenbeginn noch nicht ganz abbezahlt. In der Rente bringt die Wohnung im Schnitt rund 338 €.

Die ehrlichen Grenzen

Eine echte Immobilie ist viel mehr als diese eine Zahl. Ein Modell kann nicht alles abbilden. Was du im Kopf behalten solltest:

• Erst Minus, dann Plus: solange der Kredit läuft, musst du monatlich draufzahlen können. Das braucht ein stabiles Einkommen.
• Klumpenrisiko: ein großer Teil deines Vermögens steckt in einem einzigen Objekt an einem einzigen Ort.
• Aufwand und Mieterrisiko: Leerstand, Reparaturen, ein schwieriger Mieter, all das kann die Rechnung ändern.
• Große Sanierungen: Dach, Heizung, Fenster kommen unregelmäßig und können teuer werden.
• Zinsrisiko: läuft die Zinsbindung aus, bevor der Kredit weg ist, kann die Anschlussfinanzierung teurer werden.
• Wenig flexibel: verkaufen dauert und kostet, an das Geld kommst du nicht schnell.

Deshalb ist die Immobilie hier ein Weg für Szenarien, nicht eine Renditegarantie. Nutze die Zahlen als Orientierung, nicht als Versprechen.

Realistisches Szenario, Kaufnebenkosten, AfA, Kreditzinsen und laufende Kosten mit den Formeln der App. Beispiele zur Veranschaulichung, keine Prognose und keine Beratung. Die Wege werden nicht dazuaddiert.

Für deine Situation durchrechnen

Kaufpreis, Miete, Eigenkapital, Zins, Haltedauer, all das ändert das Ergebnis stark. In der App kannst du deine eigene Wohnung durchrechnen, inklusive Steuer, Kosten und dem Wert nach der Haltedauer, ganz lokal und ohne Tracking.